Актуальні питання про податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки

Запитання

Відповідь

Хто cплачує податок

З числа фізичних осіб платниками податку на нерухоме майно є власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі нерезиденти (п.п. 266.1.1 ПКУ)

Хто є платником, якщо нерухомість має кілька власників

Дана норма регламентовна п.п. 266.1.2 ПКУ. Для більш детального розгляду пропонується дві життєві ситуації, до яких зводяться приписи цього підпункту  у разі неодноосібного володіння майном. 

1. Житловий будинок «на два хазяїна»/комунальна квартира на декілька співвласників/приватизована квартира, якщо під час приватизації її мешканці висловили бажання оформити  спільну часткову власність. У правовстановлюючих документах, виписаних на кожного із співвласників таких об’єктів нерухомості, вказана відповідна частка, якою він володіє у спільному майні. Саме за неї  кожен із таких співвласників і має самостійно сплачувати податок на нерухомість. 

2. Квартира (будинок), придбані подружжям, що перебуває у шлюбі. Така нерухомість належить їм на праві спільної сумісної власності (cт. 60 СКУ). При цьому не має значення, на кого саме з подружжя оформлено договір купівлі-продажу нерухомості та на кого зареєстровано право власності. Платником податку за весь об’єкт нерухомості може бути  будь-хто з подружжя за їхньою згодою. Оскільки податківці у цій ситуації не можуть самостійно визначити платника податку, вони пропонують, щоб хтось із співвласників нерухомості звернувся до контролюючого органу за місцем своєї податкової адреси (місцем реєстрації) з письмовою заявою. У такій заяві потрібно вказати, хто сплачуватиме «нерухомий» податок за домовленістю між ними.

За що саме сплачується податок

За загальну площу  об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток (п.п. 266.3.1 ПКУ). Житлова нерухомість поділяється на такі типи: житлові будинки, прибудови до житлового будинку, квартири, котеджі, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садові та дачні будинки (п.п. 14.1.129.1 ПКУ). У  нежитловій нерухомості виділяють будівлі готельні, будівлі офісні, будівлі торговельні, гаражі, будівлі промислові та склади, будівлі для публічних виступів, господарські (присадибні) будівлі, інші будівлі (п.п. 14.1.1291 ПКУ).

Так от, загальну площу таких об’єктів (вона є базою оподаткування) визначать податківці самі на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів ваших документів на право власності (п.п. 266.3.2 ПКУ). Причому такі самі правила поширюються і на фізичних особ-підприємців — декларацію з податку на нерухомість вони не подають.

За який період сплачується податок

Фізичні особи сплачують податок на нерухомість за попередній рік (п.п. 266.7.2 ПКУ).

За якими ставками

Ставки податку встановлюються за рішенням відповідної ради залежно від місця розташування (зональності) та типів об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року (далі— МЗП), за 1 кв. м бази оподаткування (п.п. 266.5.1 ПКУ).

До яких об’єктів нерухомості застосовується спеціальна ставка у розмірі 25 тис. грн. на рік

Додаткові 25 тис. грн. податку (до суми податку, розрахованої за загальними ставками) змушені сплачувати власники великогабаритних об’єктів нерухомості. Таке правило передбачено п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ. При цьому великогабаритними вважаються:

— квартири, площа яких перевищує 300 кв. м;

— будинки загальною площею понад 500 кв. м

Яка нерухомість не є об’єктом оподаткування

Перелік «необ’єктної» нерухомості наведено у п.п. 266.2.2 ПКУ. Це, зокрема:

— житлова та нежитлова нерухомість, розташована в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення (п.п. «б»);

— будівлі дитячих будинків сімейного типу (п.п. «в»);

— житлова нерухомість, непридатна для проживання (п.п. «ґ»);

— житлова нерухомість, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками) (не більше 1 об’єкта на дитину) (п.п. «д»);

— житлова нерухомість багатодітних або прийомних сімей (5 та більше дітей) (п.п. «л»);

— нежитлова нерухомість, яка використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах (МАФ) та на ринках (п.п. «е»);

— будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств (п.п. «є»);

— будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності (п.п. «ж»).

Чи оподатковується «промислова» нерухомість фізичних осіб

Об’єкт нерухомості, який на праві власності належить фізичній особі, навіть за наявності у неї статусу ФОП, не підпадає під звільнення п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ. Цією нормою, не охоплюється нерухомість, яка використовується ФОП у власній господарській діяльності.

Чи оподатковується «сільськогосподарська» нерухомість фізичних осіб

Сільгосптоваровиробниками, для цілей нарахування податку на нерухомість, можуть бути також і фізособи, які:

-займаються сільськогосподарською діяльністю, передбаченою КВЕД з урахуванням ДКПП;

- мають у володінні, користуванні або розпорядженні землі сільгосппризначення чи сільгосптварин;

- володіють та використовують будівлі, споруди, що призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності. Якщо ці три критерії виконуються, то зазначена нерухомість фізичних осіб не оподатковується відповідно до  п.п. «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ. Причому ця норма має трактуватися саме так з часу її появи, тобто з 01.01.2015 р.

Які пільги з податку на нерухомість мають фізичні особи

Основна пільга — зменшення бази оподаткування  об’єкта/об’єктів житлової нерухомості:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. м;

б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. м;

в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості (якщо ви є власником одночасно квартири/квартир та житлового будинку/будинків), — на 180 кв. м.

Таке зменшення надається один раз за кожен рік (п.п. 266.4.1 ПКУ). Тож якщо загальна площа вашої житлової нерухомості сумарно є меншою, податок вам сплачувати не доведеться.

Що може стати на заваді застосуванню пільг, наданих фізичним особам

Як передбачено п.п. 266.4.3 ПКУ, пільги для фізичних осіб, про які йшлося вище, не застосовуються до об’єкта(ів) оподаткування:

— якщо його/їхня площа перевищує 5-кратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої п.п. 266.4.1 ПКУ (для квартири, наприклад, — перевищує 300 кв. м);

— що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).

Як розраховується податок фізичним особам

Порядок нарахування «нерухомих» податкових зобов’язань детально описаний у п.п. 266.7.1 ПКУ. Отже, за наявності у власності фізособи: 

а) одного об’єкта житлової нерухомості (будинку або квартири) податок обчислюється виходячи з оподатковуваної бази, зменшеної на 60 кв. м (для квартири) або 120 кв. м (для будинку); 

б) більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу (тільки квартир або тільки будинків) податок обчислюється виходячи з сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 60 кв. м (для квартир) або 120 кв. м (для будинків); 

в) об’єктів житлової нерухомості різних видів (будинків(у) і квартир(и)) податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 180 кв. м.

За наявності у власності декількох об’єктів житлової нерухомості, податківці розподіляють розраховану суму податку пропорційно питомій вазі загальної площі кожного з таких об’єктів. У загальному випадку для розрахунку суми податку перемножують оподатковувану площу об’єкта нерухомості та відповідну ставку податку. 

Хто розраховує податок фізособам

Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізосіб, здійснює контролюючий орган за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості (п.п. 266.7.1 ПКУ)

За якою адресою чекати на податкове повідомлення-рішення (ППР)

ППР про сплату суми податку та відповідні платіжні реквізити надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, наступного за тим, за який розраховано податок (п.п. 266.7.2 ПКУ). Нарахування податку та надсилання (вручення) ППР про сплату податку фізособам — нерезидентам здійснюють контролюючі органи за місцезнаходженням об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності таких нерезидентів.

Як бути, якщо ППР не надійшло

Фізособам — власникам нерухомості, які знають, що вони є платниками «нерухомого» податку, необхідно звернутися до своєї податкової, щоб та провела/уточнила нарахування податку (див. нижче)

Як можна відкоригувати суму податку, зазначену в ППР

Про те, що ви маєте право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для уточнення нарахованого податку на нерухомість, прямо сказано у п.п. 266.7.3 ПКУ. Якщо вам податок було нараховано, то після такого звернення із пред’явленням правовстановлюючих документів цілком можливо, що його вам обчислять заново. Після чого видадуть нове ППР з уточненою сумою податку до сплати.

Як нараховується податок за нові об’єкти нерухомості

Під час переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюють:

— для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт;

— для нового власника — починаючи з місяця, в якому він набув права власності. ППР новому власнику податківці направляють після отримання інформації про перехід права власності (п.п. 266.8.2 ПКУ). За новостворений (нововведений) об’єкт нерухомості фізособи сплачують податок починаючи з місяця, в якому виникло право власності на нього.

До якого бюджету надходить податок на нерухоме майно

Податок на нерухоме майно надходить до місцевого бюджету у повному обсязі та може використовуватись органом місцевого самоврядування не лише на інфраструктуру та благоустрій своєї території, але й на зміцнення своєї кредитної спроможності, покращення інвестиційного клімату та забезпечення жителів громади додатковими соціальними та економічними гарантіями.